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私立學校大執位 商場點自救？
🕑 Added 2024-09-14 08:08:40 +0000 UTC私立學校這個話題，我已經談過好幾次。玫瑰崗學校停辦已經成為定局，道爾頓學校和辦學團體道明會達成協議，道爾頓著手翻新司徒拔道校舍，並已完成第一期工程，而原本位於大角咀瓏璽基座的舊校舍已經退租及交吉。
道爾頓遷到司徒拔道，雖然未有透露和道明會達成什麼協議，但相信代價遠低於以往動輒過百萬元的月租。
道爾頓遷校亦反映在移民潮下，私立學校的財政狀況未必如想像中般無堅不摧。
今天就讓我談談道爾頓、一諾和英基三間私立學校都不約而同選擇遷校，而商場業主面對現時的困境，又可以如何應對。
1)道爾頓學校
先談道爾頓學校。自從玫瑰崗學校的學生及老師都被封口，不再談及學校的去留問題，亦都代表學校停辦已成定局，玫瑰崗學校的歷史任務即將完結。
而道爾頓學校的團隊已經著手翻新，以趕及在新學年讓師生遷入新校舍。
司徒拔道校舍單計主大樓的面積已經達到二十六萬平方呎，是瓏璽接近三倍，不過網站上仍錯誤列出瓏璽舊校舍的面積。
學校的首期翻新工程已經完成，工程包括新教室、圖書館、教學廚房、禪修室、醫療室及飯堂，而道爾頓的新校址亦已經能夠在教育局的資料庫中找到，不過有關獲批課室的容額等資料就仍未更新。
道爾頓在網站上透露，往後的翻新工程會橫跨三年，工程包括升級外牆、增設黑盒劇場、音樂禮堂、壁球場、音樂練習室、中學教室及尖端科學實驗室。從這些願景去看，道爾頓似乎會在司徒拔道「深耕」。
至於道爾頓的舊校舍，位於大角咀瓏璽基座商場瓏璽商業廣場，合共三層，建築面積接近十萬平方呎。正如文初所講，舖位至今已經交吉，相信業主新地也很頭痕，商場亦已交由代理招租。
從招租文件當中，可見新地暫時未有打算重整布局拆細招租。不過，面對每層面積達三萬平方呎，就算收取十元呎租，也不一定能夠成功找到租客。
新地面對龐大空置的地方，又能夠尋找什麼租户取代？
海輝道附近的住宅，例如一號銀海及浪澄灣都設有基座商場。不過，奧運站已經設有旗艦商場奧海城，海輝道的商業樓面供應過盛，變相商場都要變陣，改為租予室內遊樂場、教育機構、甚至作為辦公室用途。
新地早年傳出曾經希望拆售商場，不過最終只聞樓梯響。對瓏璽的居民來說，相信引入社福設施，例如老人院必定會引起反彈。在現時的市況下，與其考慮拆細招租，新地也許只會靜觀其變。
2)一諾中學
一諾中學的名字也許聽起來有點陌生，其辦學團體啟迪教育在2022年與宏安地產達成協議，以天價租金簽下十年租約，承租油塘曦臺基座商場作為私立學校，一鳴驚人。
當時的報導指出，一諾中學承租整個曦臺商場，包括地下、1樓及2樓，總面積接近五萬平方呎，為期十年，平均月租135萬，為當年東九龍最大宗商鋪租賃，平均呎租27元，十年間涉及租金總額高達一億六千萬元。
不過，傳媒卻沒有說後續的故事。到今時今日，曦臺地舖的櫥窗玻璃仍舊貼上一諾中學的貼紙，但內部看起來仍是一片空曠。一諾中學有否走數？
早前翻查教育局的註册資料，一諾中學的註冊校舍只有曦臺一樓商用部分，並非如當年報導所講會承租整座商場。而教育局網站上的資料包含註冊課室等資料，因此教育局列出的地址，理應就是校方獲准辦學的空間。
不過，這也不是最奇怪的東西，畢竟辦學團體和業主之間的協議，我們無從得知。
一諾於2022年9月獲得教育局臨時註冊，得以成功辦學，更向傳媒透露一諾的學生可以安排寄宿。
不過，一諾在油塘校舍辦學僅兩年，到2024年8月在社交媒體和網站上，突然宣布校舍將會遷到九龍塘。
而直至截稿前，校舍仍然未獲教育局批准，連同油塘校舍的注册資料已⼀併刪除，似乎搬遷校舍的進度未有像道爾頓般順利，箇中原因很大可能和新校舍的狀態有關。
關於這一個新校舍又有另一個故事。
一諾新校舍的位置位於九龍塘達之路，前身為陳樹渠紀念中學，學校由於辦學團體不續租，在2020年已經遷出校舍。
到2022年，明報報導辦學團體陳樹渠家族將校舍租予私立學校，不過該學校並非一諾，而是由前凱莉山學校董事創辦的立德書院，租約更長達十六年，總租金合共超過四億元。
當時租約更列明，租客承諾會在起租日計十八個月內，投入超過八千萬元為舊校舍翻新，改建為一所國際學校。
立德書院最終未有在限期內完成翻新及向教育局取得牌照，學校未開辦便結束，而校舍就輾轉改由一諾承租，不過未有公佈租金及租約年期。
一諾和道爾頓一樣，希望利用現成校舍來辦學，那麼為何一諾至今都未獲教育局批准使用新校舍？
我估計是由於玫瑰崗學校和陳樹渠紀念中學的狀態有所不同有關。
玫瑰崗學校和道爾頓學校基本上是無縫交接，所以校舍和配套上不變，在教育局批核的過程中不會遇上太大困難。
反而一諾使用早於2020年已經停辦的陳樹渠紀念中學舊校舍，雖然該用地的用途依舊是政府、機構或社區(G/IC)，開辦學校或教育機構都是經常准許的用途，不過就未必能夠過到教育局的一關。
要獲得教育局批准辦學，除了要考慮區內學位供應以外，還要考慮學生上學和放學的情況下，對區內交通所帶來的影響，當然還有學校辦學的配套設施。
現場所見，一諾新校舍的翻新工程仍然進行得如火如荼，相信一諾未獲批准的原因，很有可能是因為工程進度問題。
校舍外觀上變化不大，學校門口亦換上一諾的標誌，門口旁邊則貼上一諾的簡體字招生海報，其目標客户明顯是內地家長。
那麼在油塘曦臺的舊校舍呢？相信業主宏安地產會非常頭痕。曦臺是由宏安和內房旭輝合作發展的住宅項目，基座商場的業權相信都是共同持有，因為在一諾簽下租約時，旭輝亦有派代表出席。
油塘雖然逐步由工業區轉型成住宅，但轉型進度緩慢，區內「著名」的水泥廠相信大家都略有所聞。而區內居民的生活配套，主要還是倚賴大本型或鯉魚門廣場。
對比新地，宏安明顯在財力上嚴峻得多。從宏安2024年的全年年報顯示，未來一年到期還款的借貸高達三十一億元。就算鰂魚涌新盤FINNIE銷情不錯，但現在卻失去了一諾這顆金蛋，前景依然嚴峻。
(3) 英基
作為本地私立學校「山頭」的始祖英基(ESF)，似乎難免都要面對現實，在人口結構改變的情況下，整合學校網絡。
英基宣布旗下的東涌國際幼稚園，將會營運至2025/26學期。英基已預租新地旗下十四鄉西沙GO PARK開設新幼稚園。新幼稚園預計於2026/27學期開幕，不設學前班，不過英基方面以「搬遷」來形容，似乎就有點取巧。
英基方面強調，是次「搬遷」能夠讓新幼稚園與旗下位於馬鞍山的私立學校英基啟新書院完全對接，實行「一條龍」。
英基方面提供跨區報讀安排，讓學生在2025/26 學期入讀東涌的K1課程後，再在2026/27學期轉至西沙繼續K2課程，然後「一條龍」直入啟新書院Year 1，聽起來算是優待，因為以往就讀英基幼稚園的學生，僅能獲得旗下小學的優先面試機會，並不保證能夠成功入讀。
我不肯定有多少家長願意接納這個甚為荒謬的選擇，英基似是利用「一條龍」作為誘因，為東涌校舍最後一個學期的K1吸客，做法只能惠及英基，而苦了家長，做法並不可取。
東涌國際幼稚園位於東涌昇薈商場，面積約一萬平方呎，比道爾頓和一諾退租的面積細得多。面對適齡學童數量下降，以及移民潮影響，幼稚園相信還會陸續有結業或合併的情況。
昇薈的業主並非著名地產商，亞洲寶星於2017年以四億元購入商場，相信是以投資為主。
昇薈商場面積僅僅不足三萬平方呎，面對區內陸續有公營房屋供應，相信民生商舖也許會有需求。而且，英基要到2026年才遷出，並不急切，業主還有一段時間部署，考慮繼續尋找單一租客承租，還是拆細出租。
