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公屋最幸福？公共房屋重建問題的癥結所在
🕑 Added 2024-09-29 13:28:48 +0000 UTC政府去年公佈啟動彩虹邨重建計劃的研究，擬分三期原址重建，歷時達十五年。受重建影響的居民將會安置到重建後的美東邨，或可選擇優先購買九龍灣宏照道的綠置居單位。
早在六十年代落成的彩虹邨，終於「排到」可以安排重建。不過，彩虹邨獲政府「寵幸」，挑選重建的原因，可能並不是單單因為樓齡，而是項目業權既單一又單純而已。
適奉房委會推出以居民為本的「幸福設計」指引，計劃以此作為日後新建公共房屋及現有屋邨翻新的參考和設計依據。今天就來淺談一下公屋複雜的業權問題，以及如何影響公屋重建的安排。
1. 租者置其屋
房委會在1998年首次推出租者置其屋計劃 ，合共推出共六期租置計劃，到2005/2006年度終止，計劃包括三十九個屋邨，合共超過十八萬個單位。截止2023年6月底，83%的單位已經售出。
現時房委會會安排從計劃中回收及計劃中的剩餘單位，安排在居屋及綠置居計劃中出售。
房委會曾經公佈選擇這些屋邨的標準，是樓齡大部分都是三十多年，在八十年代落成的屋邨。其中最舊的，是樓齡達四十二年的東頭(二)邨(康東樓及裕東樓)，以及同樣四十二年樓齡的翠屏北邨(翠楠樓及翠楊樓)。
雖然租者置其屋計劃已經暫停推出新的單位，但現有三十九條屋邨的業權已經分散，無疑長遠會成為公屋重建過程中的一大障礙，例如在翠屏北邨的翠楣樓，是全邨唯一不包含在租者置其屋計劃當中。
往後如果要安排重建的話，也許只能夠獨立安排翠楣樓重建，明顯不會是優先考慮。
我剛才亦談過，在租者置其屋計劃當中，超過八成多單位已經出售，這代表餘下一成多未售出的單位，很大機會是租户。
又拿翠屏北邨作例子，翠屏北邨已出售的單位僅六成八，如果他日要安排局部重建翠楣樓的話，餘下三成幾的租户又如何處理？已經能夠預視會造成不少矛盾。
2. 政府的公屋重建藍圖
房委會轄下有接近二百條公共屋邨，就算只有三十九個屋邨未能安排重建，似乎也不算大問題。而且，最急切需要安排重建的屋邨，亦不包括在這三十九條屋邨內。
早於2014年六月，房委會已經完成初步檢視具重建潛力的高樓齡公共屋邨，並選出二十二條屋邨作詳細研究。不過，事隔十年，到今時今日只有石硤尾邨和美東邨能夠完成或即將重建。
而華富(一)及(二)邨、馬頭圍邨、西環邨及文章開頭所講的彩虹邨，就已經公佈了重建計劃或研究，以及安置方案。雖然，整個華富邨的重建計劃最快要到2040年才完成，但起碼算是有時間表。
減去這些屋邨後，就尚餘十五條屋邨仍未有公開談及重建方案，其中更不乏在五十年代及六十年代落成的屋邨，例如1952年落成的模範邨、1962年落成的和樂邨及1963年落成的福來邨。模範邨其實有些特別的原因，我稍後再談。
而餘下的屋邨，都是在七十年代落成。其中有五條在1976至1978年落成的屋邨，更甚為吊詭，例如麗瑤邨和長青邨，在2020年開始竟安排興建插針式的全新公屋，卻並非用作安置現有居民及安排重建，而是在邨內引入新一班的居民，似乎代表這些屋邨距離重建還有好一段時間。而現有的生活配套，又能夠滿足這一班新居民？
3. 商場和車位業權的分散
在房委會挑選具重建潛力的二十二條屋邨當中，商場及車位業權分散的問題不算太多，大部份商場及車位的業權仍然屬於房委會擁有，僅少量屋邨的商場及車位業權已經分拆，例如在1978年落成的彩雲(二)邨，其商場部分已經分拆至領展手上。
事實上，商場和車位業權分散，對公共屋邨的重建規劃亦影響深遠。
房委會將資產分拆上市，始於2004年的領匯。時至今日，領匯已經易名為領展，而當年領匯旗下的資產，部分已經轉售至不同買家，以資深投資者及基匯資本旗下的民坊為主。
政府究竟會如何處理已分拆商場及車位業權的公共屋邨，它們的重建問題，至今仍然未有任何先例。倘若政府選擇回購已出售的商場，代價又是如何？
翻查領展截止2024年3月委托戴德梁行進行的估值報告，以彩雲商場為例，商場面積接近十八萬平方呎，年收入達到一億元，而商場及車位的估值則達到二十億元。
亦即是話，假設房委會按照市價水平去回購商場，單單是重建彩雲(二)邨，便需要額外安排二十億元公帑，佔2023/2024 年度房委會的資本開支接近百分之十，非常驚人。
但如果將商場和車位排除在外，不安排重建的話，就會衍生出很多問題，例如重建後生活配套的供應都會倚賴舊有商場、生活配套的租金及車位供應由業主所主導，還有當然是舊有商場格格不入的問題。
其實這些問題在已分拆的公屋商場當中已經存在，但公屋重建後卻又要面對同樣情況，無論在整體觀感上，或是實際執行的情況下，市民都未必接受到。
最壞的情況，也許是部分舖位或車位其實是如連體嬰般和現有公屋的大廈相連，更不時出現像楚河漢界般各據一方的管理問題。相信未來若果要面對重建問題的話，難免會引起爭議或爭拗。
4. 模範邨
最後談到模範邨的業權問題。模範邨由志願團體香港模範屋宇會興建，在1952年落成。
香港模範屋宇會這個團體和大坑西新邨的建屋團體平民屋宇一樣，當年是興建非牟利公共房屋的先頭部隊，為香港的房屋問題出一分力，後來才出現房委會前身的屋宇建設委員會負責統籌興建公共房屋。
不過，平民屋宇背後其實是東亞銀行和恆基兆業作為金主，因此大坑西新邨的重建計劃才擾攘多年，因為政府不承認大坑西新邨是公共房屋，而是由私人持有的私營房屋，情況就如賣散的租者置其屋般，房委會沒有責任去安排重建及安置問題。
和大坑西新邨不同的，是房委會當年「認頭」在1979年接管了模範邨，房委會至今在年報上亦有標註，理應已經掃除責任誰屬的問題。
根據徐頌雯的一篇學術論文《非政府機構對戰後香港房屋建設的貢獻》中提及，香港模範屋宇會已經在1985年解散。不過，組織解散後，又是否代表業權一併轉移呢？如果要像釘子地般，要出動收回土地條例來收地，似乎又有點奇怪，在法理依據上可能亦有問題。
談過這幾項香港公屋重建問題的癥結，其實和香港相似的新加坡，長遠亦要面對大批公共房屋樓齡漸高，而需要安排重建的問題，新加坡短期內仍然能夠以音樂椅般的原區重建及安置方案來解決。
不過，房委會在此時此刻，似乎著眼在以居民為本的「幸福設計」新指引。新指引涵蓋八大概念，會用作日後新建公共房屋及現有屋邨翻新的參考和設計依據，更計劃在數條樓齡四十年以上的公共屋邨開始試行。
究竟幸福先行是否意味公共屋邨的壽命會再度延長，以此來延遲公共房屋整體重建的時間表？相信時間會有答案。
